Инвестиции в жильё сегодня — это уже не только про «купил квартиру и забыл». Форматов стало больше: апартаменты, студии, классические квартиры, сервисные апарт‑отели, coliving и даже гибриды этих вариантов. В 2025 году инвестор вынужден разбираться в нюансах, а не просто смотреть на цену «за квадрат».
Ниже — структурированный разбор, без лишней теории и с опорой на текущие реалии рынка.
—
Историческая справка: от «однушек у метро» до апартаментов и апарт-отелей
Как всё начиналось
До середины 2000‑х основной инвестиционный формат в России был максимально простой:
покупка обычной квартиры в панельном доме и сдача её «долгосрок» семейным арендаторам.
Рынок был относительно предсказуем:
— ипотека постепенно удешевлялась;
— аренда росла вслед за доходами населения;
— конкуренции почти не было: ни апартаментов, ни массовых студий в новостройках.
Появление студий и апартаментов
С конца 2000‑х девелоперы начали активно дробить площадь: появились студии по 18–25 м², а позже — целые комплексы апартаментов. Это решало сразу две задачи:
— сделать входной билет дешевле;
— построить больше продаваемых «единиц» на одном участке.
Апартаменты долгое время были скорее нишевым продуктом: «что-то между квартирой и отелем». Но к 2020‑м они превратились в полноценный инвестиционный класс: целые районы с апарт-комплексами, сервисными управляющими компаниями и понятной моделью доходности.
В 2025 году уже нормально звучит запрос: «Интересуют инвестиции в апартаменты и квартиры плюсы и минусы, с цифрами по реальной доходности». Люди не верят голой рекламе — они хотят модели, кейсы и прогнозы.
—
Базовые принципы: на чём зарабатывает инвестор
Не формат кормит, а математика
Сколько приносит объект, в первую очередь зависит не от того, «апартаменты это, студия или квартира», а от трёх базовых вещей:
— локация и транспорт;
— структура спроса (кто и зачем снимает жильё);
— соотношение стоимости покупки и реальной аренды.
Формат уже накладывается поверх: он влияет на налоги, заполняемость, стабильность спроса и ликвидность при выходе из актива.
Доходность против надёжности
Условно:
— больше доходность → выше риски и управленческая нагрузка;
— больше надёжность → ниже доходность, но проще владеть и выйти.
Отсюда ключевой вопрос: что выгоднее для инвестиций апартаменты студия или квартира — на самом деле переводится как: «Я хочу чуть больше доходности и готов принять больше геморроя или мне важнее спокойствие и ликвидность?»
—
Апартаменты как инвестиция: реальный 2025 год
Плюсы апартаментов
Девелоперы и управляющие компании обычно делают ставку на:
— относительно низкий входной билет (по сравнению с классическими квартирами в той же локации);
— развитую инфраструктуру внутри комплекса: ресепшен, уборка, сервис «как в отеле»;
— возможность короткой аренды (почасовая/посуточная/помесячная) через управляющую компанию.
Для инвестора это выглядит привлекательно: «Куплю апартаменты для сдачи в аренду, отзывы инвесторов хорошие, управляшка всё сделает за меня, а я буду получать пассивный доход».
В реальности пассивность есть, но:
— доходность очень сильно зависит от сезона и качества управления;
— реальные выплаты часто ниже рекламных «до 12–15 % годовых».
Минусы и подводные камни
Ключевые особенности апартаментов:
— Статус «не жильё».
Нет постоянной регистрации, могут быть иные нормы по парковкам, детским садам и т. д.
— Повышенная налоговая и коммунальная нагрузка в ряде регионов.
Часто НДС и иной тариф на коммунальные услуги, плюс более высокие эксплуатационные платежи.
— Зависимость от управляющей компании.
Хороший оператор = высокая заполняемость и прогнозируемый доход. Слабый оператор = простой, конфликты с собственниками и падение стоимости актива.
В 2023–2025 годах многие собственники стали активнее делиться негативным опытом: часть проектов не выдержала конкуренции с классическими квартирами, особенно там, где локация не тянет постоянный деловой турпоток.
—
Студии: любимый формат девелоперов и начинающих инвесторов
Почему студий стало так много
Студия — это минимальная площадь, которую ещё можно адекватно сдать одному‑двум людям.
Для застройщика это способ «упаковать» больше лотов на участке, а для инвестора — снизить входную сумму.
С точки зрения цифр, инвестиции в новостройки студии под сдачу доходность часто выглядят лучше остальных:
— цена ниже, чем у «однушки»,
— аренда за студию всего на 10–20 % меньше,
— итоговая доходность по отношению к вложенному капиталу — заметно выше.
Но есть и оборотная сторона
У студий есть характерные риски:
— перегрев сегмента в некоторых районах: когда в одном квартале — тысячи студий, аренда неминуемо проседает;
— повышенный износ: жильцы меняются чаще, и отношение к пространству более потребительское;
— меньшая ликвидность на продажу в кризис: семьи всё ещё чаще выбирают «полноценную» 1–2‑комнатную квартиру.
Для долгого владения студия — более рискованный актив, чем классическая квартира, но при грамотном выборе локации и сценария аренды она может давать на 1–3 процентных пункта больше годовой доходности.
—
Полноценные квартиры: консервативный, но гибкий формат
Почему классика всё ещё работает в 2025 году
Полноценная квартира (1–3 комнаты с отдельной кухней) — формат, который лучше всего совпадает с потребностями семей. Это даёт инвестору:
— широкий пул потенциальных арендаторов;
— более устойчивый спрос в кризисы;
— лучшую ликвидность при продаже.
Если вы задаётесь вопросом, как выбрать квартиру для инвестиций под сдачу в аренду, в 2025 году на первый план выходят не «потолки 3,2 м и панорамное остекление», а:
— транспортная доступность (не только метро, но и МЦД, выезды на магистрали);
— наличие школ, садов, поликлиник и магазинов в шаговой доступности;
— структура комплекса (не «муравейник» без парковок и зелени).
Плюсы и минусы «полной» квартиры
Плюсы:
— стабильная заполняемость при сдаче в долгосрок;
— более бережное отношение арендаторов (особенно семей с детьми);
— при грамотной локации — хороший потенциал роста стоимости.
Минусы:
— более высокий порог входа по сравнению с студией;
— не всегда оптимальное соотношение «стоимость / аренда» — особенно в элитном и бизнес‑классе;
— в маленьких квартирах вы чаще сможете конкурировать с апартаментами и студиями по доходности, в больших — доходность обычно ниже, но выше комфорт владения.
—
Примеры реализации: как это выглядит на практике
Кейс 1. Апартаменты с управляющей компанией
Инвестор берёт апартаменты в крупном деловом кластере (рядом офисы, ТПУ, выставочные площадки). Девелопер предлагает контракт с управляющей компанией, которая:
— заселяет гостей по модели краткосрочной аренды;
— берёт фиксированный процент с оборота;
— предоставляет отчётность и сервис.
В первые два года, пока локация «раскручивается», доходность колеблется, а выплаты иногда ниже обещаний. Через 3–4 года, когда район обрастает офисами и сервисом, цифры подтягиваются к заявленным 7–9 % годовых в рублях.
Ключевой риск — зависимость от оператора. Смена управляющей компании может как улучшить доход, так и его «убить» на 1–2 года переходного периода.
Кейс 2. Пакет студий в транспортном хабе
Инвестор покупает 2–3 студии в большой новостройке вблизи крупной станции метро/МЦД. Стратегия — долгосрочная аренда для:
— молодёжи;
— начинающих специалистов;
— приезжих, работающих в городе по несколько лет.
Здесь:
— высокая доходность (особенно при покупке на котловане);
— относительно небольшие риски простоя;
— но заметный износ и необходимость периодического ремонта.
Управление можно делегировать агентству, а можно вести самостоятельно, если арендатор — проверенный и живёт долго.
Кейс 3. Классическая «однушка» для семьи
Инвестор берёт 1‑комнатную квартиру в большом жилом массиве с нормальной школой, садом и транспортом. Основной целевой арендатор — молодая семья с ребёнком.
Доходность ниже, чем у студий в том же районе, зато:
— арендаторы живут 3–5 лет без смен;
— квартира медленнее изнашивается;
— при необходимости её проще продать как «квартиру для жизни», а не «инвест‑лот».
—
Современные тенденции 2023–2025 гг.
Что изменилось на рынке
За последние годы произошли несколько важных сдвигов:
— Ужесточение регулирования.
В некоторых регионах апартаменты постепенно подводят под более жёсткие нормы, обсуждаются варианты перевода части фондов в «жильё» или изменения по налогам.
— Цифровизация аренды.
Массовое использование онлайн‑площадок, агрегаторов и CRM‑систем для управления арендой повысило прозрачность рынка. Заявленные девелоперами цифры легче проверить по открытым данным.
— Рост интереса к профессиональному управлению.
Всё больше мелких инвесторов понимают, что управлять 2–3 объектами самостоятельно — это отдельная работа. Формируется рынок управляющих компаний не только в апартаментах, но и в обычных квартирах.
— Смещение спроса к качеству среды.
В 2025 году арендаторы уже смотрят не только на метр и цену, но и на двор, шум, наличие coworking‑зон, спортзал в доме, сервисы доставки. Форматы «город в городе» выигрывают.
Как это влияет на выбор формата
— В премиальных локациях апартаменты и студии сильнее зависят от турпотока и деловой активности. Тут важнее всего качественный оператор и гибкая ценовая политика.
— В массовом сегменте классические квартиры сохраняют статус «якоря» для семейного спроса, а студии всё больше играют роль «запускающей площадки» для молодёжи и приезжих.
— Инвестор, который смотрит на горизонт 7–10 лет, всё чаще выбирает микс: 1–2 студии + 1–2 классические квартиры, а не ставку на один формат.
—
Частые заблуждения и опасные мифы
Миф 1. «Апартаменты всегда дают больше доход»
Реальность: в удачных проектах — да, в средних и слабых — нет. Доходность может быть сопоставимой или даже ниже обычной квартиры, если:
— локация не тянет круглый год стабильный спрос;
— управляющая компания работает неэффективно;
— эксплуатационные расходы «съедают» маржу.
Миф 2. «Студия — лучший старт, потому что дешево»
Дешево — не значит выгодно. В перегретых районах несколько новых комплексов студий, вышедших на рынок одновременно, могут обрушить ставку аренды.
Инвестор смотрит не только на входную цену, но и:
— на динамику ввода новых площадей;
— прогноз по аренде в ближайшие 3–5 лет;
— альтернативные сценарии (перепланировка, продажа, перевод в формат апарт-офиса и т. п.).
Миф 3. «Квартира — всегда самое надёжное и безопасное»
Защита капитала в виде «кирпича» — разумная идея, но не в любой точке карты. Даже полноценная квартира может:
— стоять пустой при неудачной локации;
— показывать доходность ниже банковского депозита;
— плохо расти в цене при избытке предложения и слабой инфраструктуре.
—
Как подойти к выбору формата в 2025 году
Чтобы не плавать в теории и споре о том, что лучше — апартаменты, студия или квартира, стоит идти от логики:
1. Определить горизонт инвестирования и роль объекта в вашем портфеле.
Для 1–3 лет спекулятивной стратегии и быстрой перепродажи формат менее важен, чем стадия стройки и рыночный цикл.
2. Честно оценить свой ресурс управления.
Если вы не готовы заниматься заселениями, проблемами арендаторов и ремонтом, лучше искать формат с профессиональным управлением и более умеренной доходностью.
3. Считать, а не верить рекламным проспектам.
Сравнивайте не только ставку аренды, но и:
— налоги;
— коммунальные платежи и эксплуатацию;
— риски простоя и ремонта;
— ликвидность на выходе.
4. Смотреть на тренды, а не на вчерашний опыт.
То, что «отлично работало» у знакомого в 2016 году, может давать совсем другие результаты в 2025‑м.
—
Вывод
Инвестиции в недвижимость перестали быть однородным продуктом. Апартаменты, студии и полноценные квартиры — это не «лучше» и «хуже», а разные инструменты с собственным балансом доходности, рисков и управленческой нагрузки.
В 2025 году выигрывает тот, кто:
— не влюбляется в формат,
— считает цифры,
— понимает поведение арендаторов в конкретной локации,
— готов адаптироваться к изменению правил игры.
Тогда любой формат — от апарт‑отеля до классической «двушки» — может стать не просто «квадратными метрами», а работающим и предсказуемым активом.